Как проверить квартиру в новостройке перед тем, как ее принимать? Рассказываем

В 2025 году общая площадь возведенного в нашей стране жилья составила 4,573 млн квадратных метров. Тысячи семей перешагнули пороги новых квартир. Между тем массовое строительство порой приводит к тому, что появляются мелкие недочеты, которые лучше обнаружить сразу. И потребовать у застройщика устранить их за счет стройорганизации. Поэтому мы взяли с собой профессионального приемщика-эксперта и тщательно изучили недавно сданную в столичной многоэтажке квартиру. Как сработал специалист и на что в первую очередь обратил внимание – разобрался проект «Проверено!».

Держите окна чистыми

Евродвушка, куда мы идем, расположена в новом 16-этажном доме, который гудит, как улей, от работы десятков перфораторов. Новоселы самым решительным образом осваивают свои жилые помещения. Повсюду – реклама ремонтных работ, под ногами – бетонная пыль и остатки штукатурки.

С приемщиком квартир Даниилом Попковым из ООО «Хаус ИнСпектр Групп» мы открываем временную дверь в «наше» жилье, а специалист – большой ящик с инструментами.

– Здесь у меня электронный и лазерный уровни, тепловизор, струнный и крыльчатый анемометры, рулетка, молоток в 50 граммов, лампа Лосева, фонарик, – авторитетно перечисляет эксперт. – Использовать сегодня мы будем не все. Есть инструменты, с помощью которых проверяю отделку. Сегодня это неактуально, потому что у нас голые стены. Начнем с окон.

Дальше начинается действие, понятное только самому Даниилу Попкову. Он по очереди подходит к каждому стеклопакету, внимательно рассматривает их в упор и под углом, местами протирает лоскутом ткани, что-то отмечает красным маркером.

В квартире нижние и верхние стеклопакеты. Интересуемся, безопасно ли жить на верхних этажах с такими прозрачными стенами.

– Они безопасны, – успокаивает специалист. – На нижних стеклопакетах установлено противоударное многослойное стекло.

В нескольких местах на ПВХ окон Даниил Попков отмечает царапины, но говорит, что они некритичны. Их заполируют. На двери в лоджию обнаружен эстетический дефект – маленький пузырь на стекле, который эксперт замеряет с помощью измерительной лупы.

– Есть определенные допуски по ГОСТу, – поясняет Даниил. – Так, пузырь размером до одного миллиметра, как в нашем случае, допускается. Иначе бы стеклопакет пошел под замену. Я проверил окна на визуальные дефекты, которые обычно видны невооруженным глазом. Вопросов по ним нет.

Специалист поясняет – на оконных блоках встречаются различные повреждения: царапины, сколы, пузыри, следы окалины на стеклах, замятый уплотнитель. Также бывает разгерметизация, когда внутри образуется конденсат. Встречаются и заводские дефекты, к примеру, низкоэмиссионное покрытие. Это тончайшее прозрачное напыление, которое наносят на одну из поверхностей стекла. В последних двух случаях застройщик должен заменить стеклопакеты.

– В зимний период, когда на улице отрицательные температуры, мы проводим тепловизионный осмотр. Он позволяет выявить участки продувания и промерзания по наружным конструкциям: окнам и стенам, – поясняет Даниил Попков. – Летом выявить эти недостатки можно только визуально, по вторичным признакам. Среди них – пыль на внутренней стороне оконных рам, – специалист открывает створку и показывает на незначительный серый налет. – Вот как здесь – следы задувания. Но это не критично – в данном случае все устраняется при помощи регулировки.

Также на стекле может быть окалина – следы от сварки или болгарки. Даниил Попков указывает на черные точки. Обычно в этих случаях стеклопакет меняют. Неужели такой дефект строители не видят сами?

– Застройщик, проверяя новостройки, выявляет самые заметные дефекты. Окалину он не заметил, потому что стекло после строительных работ грязное и «маскирует» черные точки.

Обычный человек, получивший квартиру, также не заметит окалину, пока не помоет окна. Как вы понимаете, это делают после ремонта. Но приемщик такие дефекты видит.

– Первым делом при приемке квартиры – неважно, делаете ли вы это сами или пригласили специалиста – нужно проверить наличие дефектов на оконных блоках: стеклопакетах, рамках и створках. Если не указать на них застройщику и не устранить, в дальнейшем могут возникнуть серьезные проблемы при эксплуатации квартиры: разгерметизация, продувание по окнам, промерзание по монтажным швам, – предупреждает специалист.

Вертикаль под углом

Закончив изучать стеклопакеты, эксперт включает лазерный уровень – по всем поверхностям расходятся рамки зеленых лучей.

– Этот прибор позволяет определить отклонения от вертикали железобетонных, монолитных и блочных стен, а также оконных блоков, – рассказывает приемщик. – Недопустимые значения по оконным блокам более 2 мм на метр, по железобетонным, монолитным стенам – более 15 мм на высоту, по кладке из керамзитобетонных и газосиликатных блоков – более 10 мм на высоту, или 2 мм на метр.

Даниил Попков говорит, что такие дефекты можно предъявлять застройщику. Кладку, естественно, никто перекладывать не будет. Стены «подтянут» до допуска с помощью штукатурки. А вот горизонтальный перепад между конструкциями стены, который буквально бросается в глаза, в таком доме строители исправлять не будут. Верим специалисту на слово.

Он выключает лазерный уровень и принимается проверять стены с помощью электронного уровня. Обычно, как нам поясняют, это делают в двух местах с каждой стороны, ближе к углу.

И вот дефект найден. Это завал кладки по вертикали стены. В нашем случае отклонение составляет 20 мм. Его можно исправить с помощью штукатурки, в данном случае потребуется примерно пять лишних мешков. Это порядка 50 рублей – вроде бы не так дорого, но если делать выравнивание в больших объемах, сумма окажется более весомой.

Переходим к полу и потолку. Монтажный шов и трещину на стяжке Даниил Попков не определил как дефекты. Хотя с нашей точки зрения выглядят они жутковато. Но, как поясняет собеседник, после ремонта в квартире они не будут видны и никак не повлияют на качество жилья.

Монолитный потолок нареканий у эксперта также не вызвал. Его высоту мы измеряем с помощью лазерного дальномера.

– Дефекты можно найти в квартире любого застройщика. Вопрос только в том, насколько они существенны, – поясняет Даниил Попков. – В одном месте они эстетического характера, те же царапины на стеклопакетах. В другом – отслоение штукатурки, некачественно выполненная стяжка. Это уже серьезные препятствия для последующего ремонта. Их нужно обязательно устранять.

Даниил перечисляет самые «дорогие» случаи дефектов из своей практики. Один раз стяжка была залита низкосортным раствором, он крошился и был непрочным. Метраж квартиры был немаленьким, но застройщик демонтировал старую стяжку и залил новую. В другой квартире меняли некачественные стеклопакеты.

– Дорого обходятся дефекты стен, когда застройщик сдает их отштукатуренными, а штукатурка отходит. Ее демонтаж и переделка влетают в копеечку, – подчеркивает специалист.

Сантехника на закуску

Даниил Попков проверяет также сантехнические коммуникации: трубы, краны и стоки на наличие протечек и повреждений. Затем с помощью анемометра измеряет тягу в вентиляции. В нашем случае с ними все в порядке.

На балконе приемщик стучит «молоточком» – визуально он выглядит как металлический шарик на длинной палке – по плитке. Простукивание позволяет определить отслоение. Когда оно есть, плитка идет под замену. Ее демонтируют и укладывают новую. Если этого не сделать, она проломается, треснет или отпадет.

Проверяем батареи. В отопительный сезон это делают тепловизором, летом только визуально, на наличие течи и повреждений. Также зимой прибором можно проверить разводку трассы отопления.

– После этого я рисую на стяжке, где она проходит, чтобы не повредить эти трубы во время ремонта, – поясняет эксперт.

Приемка евродвушки заняла немногим более часа. При этом надо учесть, что мы отвлекали специалиста десятками вопросов. В итоге Даниил Попков перечислил обнаруженные дефекты, которые застройщик должен устранить. Первый – окалина на стеклах. Второй – отклонение от горизонтальности стяжки на полу – 5 мм на метр. Третий – отклонение от вертикальности стены – 20 мм на высоту помещения. Четвертый – мелкие царапины на профилях ПВХ на окнах. Пятый – загрязнение отливов, их строителям придется почистить.

А вот проверку звукоизоляции приемщики не проводят. Для этого нужны лабораторные исследования и доступ в квартиру соседей.

– Здесь стандартная конструкция стен, чередуются монолитные, железобетонные участки и кладка, – поясняет эксперт. – Квартиры разделены трехслойными перегородками: газосиликатными блоками, между которыми уложена минвата. Звукоизоляция не самая хорошая, поэтому во время ремонта можно использовать различные решения.

К примеру, установить металлический каркас, заполнив его звукоизоляционным материалом, и облицевать специальным гипсокартоном.

– Ремонт этой евродвушки, который будет делать владелец после устранения недостатков застройщиком, обойдется примерно в 60-80 тыс. белорусских рублей, – навскидку определяет приемщик. – В эту сумму входят не только ламинат, плитка и обои. Нужно делать разводку электрики с нуля. Дорого обойдется сантехника.

Что дальше?

– Заказчикам я передаю свой акт, ставлю на него печать. Это заключение на фирменном бланке с перечислением обнаруженных дефектов. Застройщик принимает такие акты и устраняет недостатки, – рассказывает Даниил Попков.

Согласно белорусскому законодательству у строителей есть три месяца с момента получения жильцом ключей от квартиры, чтобы устранить дефекты, которые мы нашли.

– На практике все стараются сделать это быстрее. Недостатки за свой счет устраняет застройщик или его подрядчик, – поясняет приемщик. – Если замечания аргументированы, дефекты нарушают действующие требования технических нормативных правовых актов (ТНПА) – застройщик соглашается с моим заключением. С тем, чтобы он отказался что-то исправлять, я в своей практике не сталкивался.

После того как все недостатки устранены, можно повторно вызвать приемщика.

– Люди это делают редко, – признается Даниил Попков. – В этом вопросе все зависит от выявленных дефектов. Иногда они критичные, требуют инструментальных замеров. Но есть и такие, которые каждый собственник может обнаружить визуально. К примеру, проблемы со стеклопакетом.

Кстати, приемщика вызывают, если сделали ремонт в старой квартире или просто переложили плитку в ванной. Работы хватает. Приемка такой евродвушки, как у нас – 40-45 квадратов, обойдется примерно в 100 рублей. Если метров больше, цена возрастет.

– Иногда человек сам принимает квартиру, – рассказывает эксперт. – Я рекомендую обращаться к специалистам, потому что есть скрытые дефекты, которые выявляются путем инструментальных замеров, а инструмент имеется не у всех. Вызов приемщика – лучший дополнительный способ обезопасить себя от будущих трат на переделку.

Советы от риелтора

– Сегодня обращение к приемщику – уже не просто тренд, а обязательный этап покупки, – рассказывает риелтор Ольга Марчинская. – По статистике, примерно 80–85% покупателей в Минске сейчас нанимают профессиональных приемщиков. Стоимость услуг эксперта несопоставима с затратами на исправление скрытых дефектов. Потратив условно 150–250 рублей на услугу, человек защищает себя от расходов на тысячи рублей.

В комфорт- и бизнес-классах экспертов зовут практически в 95% случаев. В панельных домах этот показатель чуть ниже, но люди все равно кооперируются в чатах и приглашают их целыми подъездами.

– Застройщики работают в условиях жестких дедлайнов, поэтому идеального качества на рынке нет, – поясняет собеседница. – А переделки за свой счет сегодня обходятся дорого из-за роста цен на строительные материалы.

Самые распространенные дефекты в новостройках Минска: кривые стены и полы, проблемы с остеклением (царапины на стеклопакетах, плохая регулировка фурнитуры, сквозняки из-за дефектов монтажного шва), некачественная штукатурка (пустоты, трещины и отслоения), электрика и вентиляция (обратная тяга в вентшахтах, повреждение кабелей внутри стен).

– Если вы пожалеете денег на эксперта, подпишете акт и решите исправлять базовые косяки застройщика сами, вас ждут перевыравнивание стен, замена испорченного стеклопакета, переделка откосов. Это обойдется в среднем в 4,5 – 10,5 тыс. рублей, – отмечает риелтор. – Если мы берем стандартную современную «евродвушку» площадью около 45 кв. м в бетоне, то на качественный ремонт, базовую мебель и технику сегодня нужно закладывать не менее 75-90 тыс. рублей. Любые обещания сделать «конфетку» за 30 тыс. рублей – это уже, увы, опасные иллюзии.

Итог: лучше довериться профессионалу

– Топ-3 дефектов, которые нужно выявить и предъявить застройщику: повреждения и проломы на стояках канализации, на крестовинах и на отводах, трещины в конструкциях оконных блоков и промерзания по монтажным швам и наружных стен. Хотя последний дефект можно определить только при отрицательных температурах на улице, – заключает Даниил Попков.

Получив ключи от новенькой квартиры, мы теперь точно обратимся к приемщику. Это позволит в будущем серьезно сэкономить. Да и 100 рублей на фоне почти 100 тыс. рублей за собственный ремонт кажутся не такой уж большой суммой. Проверено!

Проект создан за счет средств целевого сбора на производство национального контента.


| Алексей Горбунов, газета «7 дней».